聚焦“金九银十”|旺季不旺,广州楼市“金九”成色不足?

   日期:2019-10-23 08:10:17     浏览:1443    
 

九月原本是房地产市场的传统旺季,业内通常称九月和十月为“九金十银”。此外,今年年底,住房企业集中精力向西方推销商品和推动业绩。因此,过去的四个月对各地的房地产市场和开发企业都非常重要。然而,近年来房地产行业的新变化也使房地产市场的销售周期发生了一些变化。

网易的房地产数据中心监控阳光家庭的网签情况。9月1日至17日,广州一级市场成交额为2931台,更不用说与去年同期相比,甚至未被视为“淡季”的8月份水平很高。

然而,广州的房地产市场并没有经历“大起大落”,但仍然保持了一定的交易水平。近年来,受市场环境和政策环境的影响,全国各地的房地产市场正在朝着稳定土地价格、房价和预期的目标前进。

网上签约数据:不到8月份同期,中秋节同比下降

进入9月,广州的第一手住宅网上签约交易非常普遍。网易的房地产数据中心对阳光家园利润的数据进行了监控,显示9月1日至17日广州售出了2931套一手公寓,比去年9月同期的4006套(从1套降至17套)下降了26.8%。

就城市地区而言,目前,任何城市地区的营业额都没有超过1,000个单位。增城仍居首位,截至统计时间为713台,其次是番禺、南沙、荔湾等,不超过500台。然而,11个市区中有9个有三位数的营业额,即使是人数最少的越秀也有17个单位的营业额,这也使得每个市区的营业额显得相对“平均”。

值得注意的是,截至17日,9月份在线签约的房屋数量甚至低于8月份同期。根据阳光家庭财富数据,今年8月1日至17日,广州售出3466个第一手住宅网标,比9月同期多535个,8月网标量达到6918套。虽然离9月底还有十多天,但仍不知道今年传统的“旺季9月”是否会超过“淡季8月”的水平。

历史数据显示,在过去几年中,2016年9月和2018年9月,广州的二手房成交量均超过1万套,达到1.3万套。然而,受2017年全国房地产市场大规模严格控制和广州“3月17日”和“3月30日”两大调控政策的影响,当年9月份二手房成交量仅为5624套,暂时处于2015年以来的最低水平。

就在刚刚过去的中秋节假期,据克里统计,广州三天内新建的38101平方米的商品住宅面积是四个一线城市中最高的,但与去年的中秋节相比仍有不同程度的下降。

房地产供求:供给高,开盘价不理想

在营业额疲软的同时,新的供应在进入9月份后突然增加。据广州凯尔瑞统计,8月26日至9月15日三周,广州新增各类商品房5386套,总面积58.44万平方米,其中供应商品房4270套,总面积47.9万平方米,占80%以上。

供应高峰出现在上周,当时广州一次性批准了2310套住宅,总面积为25.8万平方米,比上个月增长202%。值得注意的是,中心城区的供应量达到34400平方米,占12%,其中番禺嘉福花园二期供应量最大,共328套,38800平方米。

预售许可的增加意味着,住房公司仍将目标锁定在9月至10月的传统旺季。不过,广州凯乐里指出,或许是由于中秋节假期的影响,广州上周末只有6个项目进入市场销售,自9月初以来,只有15个项目进入市场,全部都被添加到旧市场,增城占10个。每栋楼的销售量不是很大,最高的惠科花园提供190套新产品。

然而,开盘价并不一定意味着这个项目会卖得好。据广州科勒瑞分析,在进入市场的15个房地产项目中,只有天河兰亭盛辉和番禺思科智慧城两个项目的开放恶化率超过80%。其中,兰亭盛辉推出了79-122平方米的2-4间客房,共计93套,装修报价为4.7万元/平方米。思科智能城市将增加123-195平方米的三到四个房间,只有30个单元,并提供3.6-4万元/平方米。

其他建筑就没那么幸运了。据统计,有5处地产的劣化率在20%-40%之间,包括南沙星河湾、黄埔商圈永靖湾等项目。而增城的平秀星图、南沙的金科集美玉峰、南沙的金茂湾等三个房地产项目,恶化率甚至不到20%。

市场环境:金融信贷政策促进房地产市场稳定发展

总体而言,广州一级房地产市场自去年9月以来表现不佳,但并未经历“大起大落”,交易水平仍保持相对稳定。

在房价方面,根据国家统计局8月份公布的70个大中城市商品房销售价格的最新变化,广州新建商品房价格同比上涨0.2%,二手房价格环比持平。在70个大中城市中,20个城市的二手房价格比上个月有所下降,显示出房价上涨的放缓趋势。

在政策环境方面,今年广州楼市调控政策没有进行根本性调整,基本环境也没有改变。事实上,自2016年底以来,房地产市场监管一直是国内热点城市房地产市场的主要基调。在因地制宜、因地制宜、分类控制的指导下,稳定土地价格、房价和预期是各地房地产市场发展的主题。根据中原地产研究中心的统计,今年8月1日发布了367项国家房地产调控政策。

与此同时,房地产市场的金融和信贷政策也在发生变化。8月25日,央行宣布将个人住房贷款利率的定价基准从以前的参考基准利率调整到参考贷款市场报价利率(lpr)。戴德梁行广州评估咨询服务部高级助理主任曾郭盛告诉记者,这是坚持“住房不投机”原则的举措。至于具体影响,购买第二套住房将受到“加分”、“限低不限高”等因素的影响,从而抑制投资性住房需求。他认为,预计房地产市场总体上将保持稳定。

中原地产首席分析师张大伟表示,目前的房地产市场不再分为旺季和淡季。他认为,该国已看到当前市场逐渐稳定的迹象。许多城市的房地产市场逐渐开始起伏,热门城市也开始逐渐衰落。购买力很难支撑市场继续上升。

聚焦“九金十银”|住宅企业换购最后一站数量。房子应该买还是不应该买?

[记者]葛正汉

[规划]南方工业智库

[作家]葛正汉

[消息来源]南方报业传媒集团南方客户

 
 
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